2009-06-08 00:00
席勒:看衰房價 跌到明年
美國耶魯大學經濟學教授席勒(Robert Schiller)預測,美國房價可能還會再跌,連美國政府都預測會跌到2010年,在最慘的情況下,從2006年到2010年間,房價會下跌48%,連正常情況下的跌幅都高達41%。
房價長期下跌似乎背離常識、背離人會理性行動、市場具有效率的經濟學傳統法則。為什麼理智的人會看著房價下跌多年,最後賠大錢把房子賣掉?為什麼不早點賣掉?如果大家根據效率市場理論行動,房價應該瞬間下跌,而不是跌上好多年,價格循環應該會短多了。
但不動產的確有不同的地方,長期跌勢的出現具有一些規律性,雖然上周美國待售住宅數字與消費者信心好轉,房價似乎會繼續下跌。
歷史上有很多例子,1991年日本房市泡沫破滅後,大都市地價連續下跌了15年。
為什麼會這樣?我們很容易認為大家賣房子會比賣股票慢一點,但為什麼會慢上好幾年?
房地產市場蛇行有很多原因,重要原因之一是成屋的賣方主要是換屋客,因此即使賣方認為房價下跌,也大都沒有著急的理由,因為他們其實並沒有離開市場。
此外,純粹基於投機原因考慮退出房市的屋主很少。首先,很多屋主沒有投機客那種急迫感,不喜歡從有殼變成無殼、不喜歡花好幾年時間,劇烈改變生活型態。
事實上,決定退出市場、變成租屋客的案例,大都是反映經濟上日增的壓力,這點可能跟查封或難以繳款有關,或跟衰退期間怎麼過日子的看法逐漸改變有關。
這種力量有助於說明為什麼失業率很高時,房價下跌可能延續很久。
想像一對住在租來公寓裡的年輕夫婦,幾年前,他們考慮買房子,卻看到身邊的人都失業,房市又動盪不安,因而改變想法,決定繼續租屋,下定決心後,幾年內可能不會改變。
另一方面,一對老夫婦在房市景氣時可能不願意賣房子,現在卻打算搬到退休社區,終於下定決心賣房子,他們可能要花一、兩年時間,整理終生財物、準備搬家。
結果還是有賣方、沒有買方,需求遠低於供應,這是2010年或2011年房價可能繼續下跌或停滯的另一個原因。
如果大家注意到經濟急速好轉,可能都會改變計畫,年輕夫婦可能決定明年買房子,老年夫婦可能決定延後賣房子,結果是有買方、沒有賣方,為行情增添漲升動力。
因此經濟學家並非都同意房價跌勢真的能夠預測,耶魯大學經濟學家費爾曾經警告過,如果經濟出現「制度性的變化」,促使大家改變想法,上漲或下跌趨勢可能突然逆轉。
但這麼大的市場變化不常發生,一旦發生,會產生協調問題,大家不會立刻改變和擁有住宅有關的看法,有些人會注意到房租下跌,認為經濟並未好轉,反而強化對房市的不利看法。
房價長期下跌似乎背離常識、背離人會理性行動、市場具有效率的經濟學傳統法則。為什麼理智的人會看著房價下跌多年,最後賠大錢把房子賣掉?為什麼不早點賣掉?如果大家根據效率市場理論行動,房價應該瞬間下跌,而不是跌上好多年,價格循環應該會短多了。
但不動產的確有不同的地方,長期跌勢的出現具有一些規律性,雖然上周美國待售住宅數字與消費者信心好轉,房價似乎會繼續下跌。
歷史上有很多例子,1991年日本房市泡沫破滅後,大都市地價連續下跌了15年。
為什麼會這樣?我們很容易認為大家賣房子會比賣股票慢一點,但為什麼會慢上好幾年?
房地產市場蛇行有很多原因,重要原因之一是成屋的賣方主要是換屋客,因此即使賣方認為房價下跌,也大都沒有著急的理由,因為他們其實並沒有離開市場。
此外,純粹基於投機原因考慮退出房市的屋主很少。首先,很多屋主沒有投機客那種急迫感,不喜歡從有殼變成無殼、不喜歡花好幾年時間,劇烈改變生活型態。
事實上,決定退出市場、變成租屋客的案例,大都是反映經濟上日增的壓力,這點可能跟查封或難以繳款有關,或跟衰退期間怎麼過日子的看法逐漸改變有關。
這種力量有助於說明為什麼失業率很高時,房價下跌可能延續很久。
想像一對住在租來公寓裡的年輕夫婦,幾年前,他們考慮買房子,卻看到身邊的人都失業,房市又動盪不安,因而改變想法,決定繼續租屋,下定決心後,幾年內可能不會改變。
另一方面,一對老夫婦在房市景氣時可能不願意賣房子,現在卻打算搬到退休社區,終於下定決心賣房子,他們可能要花一、兩年時間,整理終生財物、準備搬家。
結果還是有賣方、沒有買方,需求遠低於供應,這是2010年或2011年房價可能繼續下跌或停滯的另一個原因。
如果大家注意到經濟急速好轉,可能都會改變計畫,年輕夫婦可能決定明年買房子,老年夫婦可能決定延後賣房子,結果是有買方、沒有賣方,為行情增添漲升動力。
因此經濟學家並非都同意房價跌勢真的能夠預測,耶魯大學經濟學家費爾曾經警告過,如果經濟出現「制度性的變化」,促使大家改變想法,上漲或下跌趨勢可能突然逆轉。
但這麼大的市場變化不常發生,一旦發生,會產生協調問題,大家不會立刻改變和擁有住宅有關的看法,有些人會注意到房租下跌,認為經濟並未好轉,反而強化對房市的不利看法。
其他業 | 經濟譯劉道捷 | 點閱(???)
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